Comprar una vivienda en Chile podría volverse más accesible para miles de personas gracias a la nueva ampliación del FOGAES y del subsidio a la tasa de interés para créditos hipotecarios.
La modificación eleva de 50.000 a 80.000 los subsidios disponibles, aumenta desde 4.000 UF hasta 6.000 UF el valor máximo de las viviendas que pueden acceder al beneficio y extiende su vigencia hasta el 31 de mayo de 2028.
Los cambios fueron incorporados por la Ley 21.836, publicada en agosto de 2026, modificando el programa de subsidio a la tasa hipotecaria para viviendas nuevas.
Para quienes están evaluando comprar un departamento para vivir o invertir, el cambio amplía considerablemente la cantidad de proyectos que pueden calificar.
¿Qué cambió con el FOGAES?
- 80.000 subsidios disponibles.
- Viviendas nuevas de hasta 6.000 UF.
- Vigencia del programa hasta el 31 de mayo de 2028.
El nuevo límite es especialmente relevante porque permite incorporar departamentos de mayor valor y una oferta mucho más amplia de proyectos inmobiliarios nuevos.
¿Cómo funciona el subsidio a la tasa hipotecaria?
El beneficio contempla un subsidio estatal de hasta 60 puntos base sobre la tasa de interés del crédito hipotecario.
Esto significa que una persona que accede al beneficio puede obtener una tasa inferior a la que tendría bajo las condiciones normales del mercado.
Además, las instituciones financieras pueden incorporar descuentos adicionales en sus tasas. Por eso, durante la presentación de la ampliación, el Gobierno estimó que en determinadas operaciones podrían alcanzarse tasas hipotecarias cercanas al 3%, dependiendo de las condiciones ofrecidas por cada institución financiera.
Menor tasa → menor dividendo mensual → menor costo financiero total del crédito.
¿Qué papel cumple el FOGAES?
El FOGAES funciona como una garantía estatal asociada al financiamiento hipotecario.
El Estado respalda parte de la operación frente a la institución financiera, disminuyendo parte del riesgo asumido por el banco.
Esto puede facilitar que determinadas personas accedan a créditos con un porcentaje de financiamiento mayor y, por consecuencia, necesiten aportar un pie menor.
En algunos casos, este mecanismo puede permitir acceder a financiamientos de hasta aproximadamente el 90% del valor de la propiedad.
Importante: FOGAES no significa aprobación automática de un crédito hipotecario ni garantiza que todas las personas puedan comprar con 10% de pie.
El banco seguirá evaluando aspectos como renta, capacidad de endeudamiento, historial financiero, carga financiera mensual, comportamiento crediticio y condiciones particulares del crédito.
¿Qué propiedades pueden acceder?
Según la normativa vigente, el beneficio general está orientado a:
- Personas naturales.
- Compra mediante crédito hipotecario.
- Viviendas nuevas.
- Propiedades en su primera venta.
- Viviendas de hasta 6.000 UF.
- Operaciones que cumplan las condiciones del programa FOGAES.
¿Primera venta significa que debe ser mi primera vivienda?
No necesariamente.
Existe una diferencia entre “primera venta de la vivienda” y “primera vivienda del comprador”.
El régimen general exige que se trate de una vivienda nueva en su primera venta. La normativa establece además una reserva específica de subsidios con requisitos adicionales para primera vivienda y determinados programas habitacionales.
Por eso, una persona que actualmente posee una propiedad no debería asumir automáticamente que está excluida del beneficio general. La elegibilidad definitiva debe revisarse según las condiciones vigentes y la evaluación de la institución financiera.
¿El nuevo FOGAES puede servir para comprar un departamento de inversión?
Este es uno de los cambios más interesantes para quienes buscan construir patrimonio inmobiliario.
Al ampliar el valor máximo desde 4.000 hasta 6.000 UF, aumenta considerablemente la cantidad de departamentos y proyectos nuevos que pueden entrar dentro del rango del programa.
1. Menor barrera de entrada
Si el banco aprueba un porcentaje de financiamiento mayor gracias a la garantía estatal, el capital inicial necesario para comprar podría disminuir.
2. Un dividendo potencialmente menor
Una reducción en la tasa hipotecaria significa un dividendo mensual menor. Para un inversionista esto mejora la relación entre arriendo recibido y dividendo hipotecario.
3. Mayor cantidad de proyectos disponibles
El aumento hasta 6.000 UF permite comparar una oferta más amplia de proyectos según variables realmente importantes para una inversión:
ubicación + precio + arriendo proyectado + calidad de la inmobiliaria + potencial de plusvalía.
Un subsidio no convierte automáticamente una propiedad en una buena inversión
Que un departamento tenga acceso a FOGAES, subsidio a la tasa, bono pie o cualquier otro incentivo no significa que automáticamente sea una buena inversión inmobiliaria.
Antes de comprar deberías analizar al menos:
- Precio por metro cuadrado.
- Valor de propiedades comparables.
- Arriendo estimado.
- Dividendo proyectado.
- Vacancia del sector.
- Gastos comunes.
- Conectividad y cercanía al Metro.
- Desarrollo futuro de la comuna.
- Calidad y trayectoria de la inmobiliaria.
- Plusvalía esperada.
- Condiciones reales del financiamiento.
¿Hasta cuándo estará disponible?
La normativa establece que los financiamientos bajo estas condiciones podrán solicitarse hasta el 31 de mayo de 2028, sujetos a disponibilidad de cupos y a las condiciones de implementación del programa.
La existencia de una fecha límite no significa necesariamente que habrá cupos disponibles hasta ese día.
¿Es un buen momento para evaluar una inversión inmobiliaria?
La combinación de una mayor cobertura del FOGAES, subsidio a la tasa hipotecaria, proyectos con bonos al pie y una amplia oferta de viviendas nuevas genera condiciones que vale la pena analizar.
La pregunta correcta no es simplemente “¿Puedo comprar un departamento?”, sino “¿Qué departamento tiene mejores números para mi situación financiera?”.
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Fuentes: Gobierno de Chile, Ministerio de Hacienda, Ministerio de Vivienda y Urbanismo y Biblioteca del Congreso Nacional de Chile. Normativa vigente de las leyes 21.748 y 21.836.