El subsidio a la tasa hipotecaria y la ampliación del FOGAES se convirtieron en uno de los cambios más relevantes para quienes buscan comprar una vivienda nueva en Chile durante 2026.
La nueva normativa amplió el programa desde 50.000 hasta 80.000 cupos, elevó el precio máximo de las viviendas desde 4.000 hasta 6.000 UF y extendió su vigencia hasta el 31 de mayo de 2028, sujeto a disponibilidad y condiciones del programa.
Para compradores e inversionistas, el cambio amplía de manera importante el universo de departamentos que puede ser evaluado.
¿Qué cambió con el FOGAES 2026?
Los puntos principales son:
- 80.000 subsidios en total;
- viviendas nuevas de hasta 6.000 UF;
- extensión del programa hasta mayo de 2028;
- subsidio estatal asociado a la tasa hipotecaria;
- garantía FOGAES para apoyar el acceso al financiamiento bajo las condiciones establecidas.
¿Qué hace el subsidio a la tasa?
El mecanismo contempla una reducción de hasta 60 puntos base asociada a la tasa de interés del crédito. Una tasa más baja puede reducir el dividendo mensual y el costo financiero total.
Para un inversionista, esto importa porque mejora potencialmente la relación entre arriendo y dividendo.
Sin embargo, no existe una cuota universal. El resultado depende de:
- precio de la propiedad;
- pie;
- porcentaje financiado;
- plazo;
- tasa ofrecida por la institución financiera;
- seguros y demás costos del crédito.
¿Qué papel cumple FOGAES?
FOGAES funciona como una garantía estatal asociada a determinadas operaciones hipotecarias. Su objetivo es reducir parte del riesgo asumido por la entidad financiera y facilitar el acceso bajo los requisitos del programa.
Importante: FOGAES no significa aprobación automática.
El banco sigue evaluando renta, endeudamiento, historial financiero y capacidad de pago.
¿Por qué el límite de 6.000 UF es importante?
El antiguo límite de 4.000 UF dejaba fuera una gran cantidad de departamentos, especialmente tipologías familiares y proyectos en comunas de mayor precio.
El nuevo rango incorpora alternativas en sectores como Ñuñoa, Macul, La Florida y San Miguel, entre otros.
Además, una parte muy importante del stock de viviendas nuevas del país se encuentra bajo 6.000 UF, por lo que el cambio tiene un impacto amplio sobre la oferta.
¿El beneficio puede servir para inversión inmobiliaria?
La normativa y la elegibilidad deben revisarse en cada operación. El hecho de que una propiedad esté dentro del precio máximo no garantiza que el comprador ni el crédito cumplan todos los requisitos.
Por eso no conviene construir una inversión sobre la frase “tiene FOGAES” sin revisar primero la estructura completa.
Un beneficio no transforma automáticamente una propiedad en una buena inversión
Antes de comprar deberías analizar al menos:
- precio por metro cuadrado;
- propiedades comparables;
- arriendo esperado;
- dividendo;
- vacancia;
- gastos comunes;
- conectividad;
- oferta futura;
- trayectoria de la inmobiliaria;
- condiciones comerciales reales.
La mejor operación es aquella donde el beneficio financiero se combina con una propiedad que ya tiene fundamentos atractivos.
Cómo empezar
Primero revisa tu capacidad financiera y después filtra los proyectos que podrían entrar al programa. Evita comenzar por una propiedad que no sabes si podrás financiar.
Puedes comparar el stock actual de TenTuDepto y revisar nuestras demás guías de inversión inmobiliaria.
Fuentes consultadas
- Gobierno de Chile – ampliación FOGAES a 80 mil cupos y 6.000 UF
- La Tercera – solicitudes elegibles y créditos cursados
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