Chile se prepara para una medida poco habitual en el mercado inmobiliario: una exención transitoria del IVA en la primera venta de determinadas viviendas nuevas por un período de 12 meses. La iniciativa forma parte de la Ley de Reconstrucción Nacional y puede abrir una ventana especialmente relevante para quienes están evaluando comprar para vivir o invertir.
¿Qué significa “IVA 0%” para una vivienda nueva?
El mecanismo aprobado contempla que, durante un período limitado, la inmobiliaria que se acoja al beneficio no recargue IVA en la primera venta de las viviendas que cumplan los requisitos legales. En términos simples, el comprador podría acceder a un precio menor respecto del que tendría la misma operación bajo el régimen habitual.
Hacienda ha señalado que el efecto en el precio podría llegar a ser cercano a un 14% en algunos casos. Esto no significa que todas las viviendas bajarán automáticamente un 19%, ni que el descuento será idéntico en todos los proyectos: el impacto real dependerá de la estructura del precio, del inmueble y de la forma en que la inmobiliaria aplique el régimen.
¿Cuándo comenzaría a regir?
El texto contempla que la exención se aplique por un año desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley. Si la publicación ocurre durante septiembre de 2026, la aplicación práctica comenzaría durante noviembre de 2026.
Por eso, más que memorizar una fecha estimada, conviene observar la publicación oficial: ese hito será el que active el calendario legal.
Principales requisitos para acceder al beneficio
- Debe tratarse de una vivienda destinada a la habitación.
- La operación debe corresponder a la primera venta o enajenación del inmueble.
- La vivienda debe contar con recepción municipal definitiva total o parcial en las condiciones que establezca la ley.
- La compraventa debe celebrarse dentro del período de vigencia, o existir una promesa de compraventa suscrita dentro de ese plazo cuando corresponda.
- La inmobiliaria o vendedor debe optar por acogerse al régimen; no es un beneficio que necesariamente se aplique de forma automática a todos los proyectos.
- El texto aprobado excluye determinadas operaciones entre partes relacionadas.
El beneficio también puede comprender dependencias asociadas a la vivienda, como estacionamientos y bodegas, cuando se cumplan las condiciones previstas en la norma y se transfieran junto con la unidad principal.
¿Qué pasa con quienes compraron antes de que comience la exención?
Uno de los puntos más relevantes es el mecanismo transitorio de devolución de IVA para ciertas compraventas realizadas desde el ingreso del proyecto de ley, el 22 de abril de 2026, y antes de la entrada en vigencia efectiva de la exención.
En esos casos, y siempre que se cumplan los requisitos, el comprador podría solicitar la devolución a la inmobiliaria. Luego, la inmobiliaria solicitaría al SII la restitución correspondiente, acreditando previamente que devolvió ese monto al comprador.
Hacienda ha señalado que el objetivo es habilitar un procedimiento expedito y que el proceso podría tomar alrededor de dos meses, aunque el detalle operativo dependerá de las instrucciones y plataformas que implemente el SII.
¿Es obligatorio para todas las inmobiliarias?
No. El régimen fue diseñado como una opción para el contribuyente vendedor. Esto es clave al comparar proyectos: dos viviendas similares podrían tener condiciones comerciales distintas si una inmobiliaria se acoge al beneficio y otra no.
¿Por qué esta medida puede mover el mercado inmobiliario?
La exención busca ayudar a reducir el stock de viviendas nuevas disponibles y reactivar las ventas. Para el comprador, la oportunidad no está solamente en una eventual baja de precio: puede combinarse con otras herramientas vigentes o en expansión, como bonos pie, descuentos comerciales, subsidios a la tasa hipotecaria y garantías FOGAES, siempre que la persona y la vivienda cumplan las condiciones de cada programa.
Para un inversionista, una reducción del costo de adquisición puede mejorar variables como el pie requerido, la rentabilidad sobre capital aportado y el tiempo necesario para recuperar la inversión. Pero conviene revisar cada proyecto por sus números reales: precio, ubicación, arriendo esperado, dividendo, vacancia, gastos comunes y potencial de plusvalía.
Ejemplo: por qué no debes asumir que el precio bajará 19%
Es tentador pensar que eliminar el IVA equivale automáticamente a descontar 19% al precio publicado, pero no funciona así. El IVA inmobiliario no necesariamente representa 19% del precio final completo y existen componentes de la operación que pueden tener un tratamiento distinto. Por eso, la forma correcta de evaluar una oportunidad será comparar la cotización final con beneficio versus la cotización habitual del mismo departamento.
Qué revisar antes de reservar
- Confirmar si la inmobiliaria se acogerá a la exención.
- Verificar que el proyecto y la unidad cumplan los requisitos de recepción y primera venta.
- Solicitar una cotización que muestre el precio final y el beneficio aplicado.
- Revisar si puedes combinar la compra con subsidio a la tasa, FOGAES u otras promociones.
- Si compras para invertir, proyectar arriendo, dividendo, gastos y rentabilidad antes de firmar.
Fuentes y estado de la información
Este artículo fue preparado con información pública disponible al 7 de septiembre de 2026, incluyendo antecedentes del Ministerio de Hacienda, la Cámara de Diputadas y Diputados y las aclaraciones publicadas por Diario Financiero. Las fechas y procedimientos definitivos deben verificarse una vez que la ley sea publicada en el Diario Oficial y el SII emita sus instrucciones.
- Ministerio de Hacienda: medidas económicas del Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional
- Cámara de Diputadas y Diputados: antecedentes de la exención transitoria del IVA a viviendas
- Diario Financiero: aclaraciones de Hacienda sobre la suspensión temporal del IVA
Contenido informativo. No constituye asesoría legal, tributaria ni una recomendación de inversión. Las condiciones de cada compra deben revisarse con la inmobiliaria, la entidad financiera y, cuando corresponda, con asesores especializados.
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