La ampliación del subsidio hipotecario hasta viviendas nuevas de 6.000 UF abrió un universo mayor de alternativas en comunas como Ñuñoa, Macul y La Florida.
Un análisis de Colliers citado por Diario Financiero identificó estas zonas entre las que concentran una cantidad relevante de oferta que ahora entra al nuevo rango de precio.
Pero para un inversionista la pregunta no es cuál “gana” con el subsidio. La pregunta es qué comuna se adapta mejor a su estrategia.
Ñuñoa: consolidación y demanda
Ñuñoa tiene ventajas estructurales difíciles de replicar:
- varias líneas de Metro;
- cercanía a Providencia;
- universidades;
- servicios;
- demanda residencial consolidada.
¿Cuál es su principal desafío?
El precio de entrada.
Una propiedad más cara necesita un arriendo proporcionalmente alto para mantener una buena rentabilidad bruta. Por eso Ñuñoa puede tener más sentido para inversionistas que valoran estabilidad y patrimonio de largo plazo.
TenTuDepto mantiene actualmente una alternativa de entrega inmediata cerca de Metro Ñuble dentro de su stock de proyectos.
Macul: equilibrio entre precio y ubicación
Macul puede ofrecer valores menores que Ñuñoa manteniendo cercanía al eje oriente.
A favor
- precios relativamente inferiores;
- amplia oferta nueva;
- cercanía a Ñuñoa;
- sectores conectados por Metro y ejes estructurantes.
Riesgo
La competencia futura. Hay que revisar cuántos proyectos similares llegarán al sector.
La Florida: escala y diversidad
La Florida es una comuna mucho más extensa.
A favor
- varias estaciones de Metro;
- grandes centros comerciales;
- servicios;
- mercado residencial profundo;
- distintos rangos de precio.
Riesgo
La ubicación específica cambia muchísimo el atractivo.
Un proyecto a pasos de Metro Vicuña Mackenna puede tener una dinámica muy diferente a uno alejado de los principales ejes.
TenTuDepto mantiene actualmente proyectos de entrega inmediata en La Florida dentro del stock disponible.
Cómo compararlas correctamente
No uses únicamente el precio total.
Calcula para cada propiedad:
- UF/m²;
- arriendo mensual esperado;
- rentabilidad bruta;
- gastos comunes;
- dividendo;
- pie;
- vacancia;
- oferta futura.
¿Cuál es mejor?
Depende del objetivo.
Ñuñoa: puede priorizar consolidación y patrimonio.
Macul: puede ofrecer un punto intermedio entre precio y ubicación.
La Florida: puede entregar tickets diversos y un mercado residencial amplio.
La selección correcta ocurre a nivel de proyecto y unidad, no solo de comuna.
Fuentes consultadas
- Diario Financiero – comunas beneficiadas por el nuevo límite de 6.000 UF
- La Tercera / TOCTOC – ventas y stock por comuna
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