La ampliación del subsidio hipotecario hasta viviendas nuevas de 6.000 UF modificó uno de los límites más importantes del mercado residencial durante 2026.
Hasta antes del cambio, muchas unidades sobre 4.000 UF quedaban fuera del rango principal del programa. Ahora pueden entrar departamentos de mayor superficie, tipologías familiares y proyectos ubicados en comunas de precio más alto.
¿Qué tipo de propiedad aparece entre 4.000 y 6.000 UF?
Depende de la comuna. En este rango es posible encontrar:
- departamentos de dos y tres dormitorios;
- unidades de mayor metraje;
- proyectos en comunas consolidadas;
- departamentos familiares;
- unidades con estacionamiento o características que elevan el ticket.
El nuevo límite no significa que todos estos inmuebles accedan automáticamente al beneficio. La vivienda y la operación deben cumplir los requisitos vigentes, y el comprador igualmente debe aprobar el crédito.
Puedes revisar el detalle del programa en nuestra guía actualizada de FOGAES 2026.
¿Más caro significa mejor inversión?
No.
Una propiedad de 5.500 UF no es necesariamente una mejor inversión que una de 2.500 UF. La rentabilidad depende de la relación entre precio, arriendo, financiamiento y riesgo.
Por ejemplo, un departamento familiar puede atraer arrendatarios con mayor permanencia, pero su arriendo no necesariamente sube en la misma proporción que su precio.
Por eso conviene calcular:
arriendo anual / precio efectivo de compra
como una primera aproximación de rentabilidad bruta, y después incorporar gastos y vacancia.
El nuevo límite amplía las estrategias posibles
Estrategia de ticket menor
Buscar propiedades compactas con una relación arriendo/precio alta.
Estrategia patrimonial
Aceptar un ticket mayor en una comuna consolidada buscando estabilidad de demanda y valorización de largo plazo.
Estrategia familiar
Comprar una tipología de dos o tres dormitorios con menor rotación esperada de arrendatarios.
Ninguna estrategia es superior por defecto.
Qué comparar entre departamentos de hasta 6.000 UF
Antes de decidir revisa:
- precio por metro cuadrado;
- arriendo de unidades comparables;
- gastos comunes;
- estacionamiento y bodega;
- distancia al Metro;
- cantidad de departamentos del edificio;
- stock futuro del sector;
- dividendo después de beneficios;
- pie real que deberás aportar.
Comunas que pueden tener más oferta dentro del nuevo tramo
Distintos análisis de la industria han identificado comunas como Ñuñoa, Macul y La Florida entre las zonas con una cantidad relevante de viviendas que ahora entran al rango de hasta 6.000 UF.
Esto no significa que debas escoger una comuna sin comparar proyectos. La oportunidad aparece cuando el precio de entrada y la demanda de arriendo justifican la compra.
La ampliación sirve para comparar más, no para comprar más caro
El principal valor del cambio es que amplía tu universo de alternativas.
Si tu capacidad financiera permite analizar propiedades de este rango, puedes contrastarlas con proyectos de menor ticket y decidir cuál se adapta mejor a tu objetivo.
Revisa el stock de proyectos disponible para comparar precios y tipologías actuales.
Fuentes consultadas
- Gobierno de Chile – ampliación del subsidio y FOGAES
- Diario Financiero – comunas y stock beneficiado por el nuevo tramo
¿Quieres comparar departamentos de hasta 6.000 UF según tu renta y objetivo?
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